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El tratamiento fiscal de la vivienda

José M. Domínguez Martínez

Catedrático de Economía Aplicada (Hacienda Pública)

Sobre mi

Catedrático de Hacienda Pública de la Universidad de Málaga. Actualmente tiene funciones de alta dirección en el sector financiero. También es Presidente de Analistas Económicos de Andalucía, Vicepresidente de la Fundación Ciedes, Director del proyecto de educación financiera “Edufinet” y Director de “eXtoikos, revista digital para la difusión del conocimiento económico”.

El tratamiento fiscal de la vivienda es un factor muy importante en la elección entre las opciones de propiedad y alquiler, y también respecto a su posición como alternativa de inversión frente a instrumentos financieros

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La compra de la vivienda habitual es una de las decisiones económicas más importantes, si no la principal, que suele adoptar una persona a lo largo de su vida. Ahora bien, la elección entre los regímenes de alquiler y propiedad es una disyuntiva de gran calibre que precede, en su caso, a la mencionada operación de adquisición. No es de extrañar, pues, la importancia intrínseca que la vivienda tiene para el análisis económico, ni el activo posicionamiento del sistema fiscal respecto a la misma como fuente directa o indirecta para la obtención de sustanciales ingresos tributarios.

 

La trascendencia de la elección sobre la vivienda: la perspectiva del análisis económico

 

La relevancia de la vivienda para las familias y su elevado coste vienen a explicar que las opiniones respecto a su tratamiento fiscal estén habitualmente afectadas de una considerable carga emocional. El análisis económico nos aporta algunas perspectivas útiles a fin de discernir cuál puede ser un tratamiento adecuado en la vertiente tributaria.

 

Propiedad vs alquiler: una elección que no se presta a simplificaciones

 

Pero antes incluso tendríamos que dilucidar cuál de las dos opciones, propiedad o alquiler, es la más adecuada para la vivienda habitual. Se trata de un dilema que no admite una respuesta predeterminada, sino que requiere descender a un análisis pormenorizado. Así, no es posible postular una conclusión de aplicación genérica, toda vez que los resultados de la comparación son altamente dependientes y sensibles respecto a los valores concretos que tomen las variables esenciales que entran en juego (precio de compra, nivel del tipo de interés, evolución futura del precio de la vivienda, número de años de mantenimiento de la propiedad, cargas impositivas, tasa de inflación, importe inicial y progresión anual del coste del alquiler, etc.).

 

El carácter dual de la vivienda: bien de consumo y activo de inversión

 

Supongamos que, después de haber tenido en cuenta los factores relevantes, una persona se decanta por la compra de la vivienda. Hemos de tener presente que una vivienda habitual es un activo bastante peculiar: por un lado, es un bien de consumo duradero, que permite disfrutar, a lo largo del tiempo, del servicio de su ocupación; por otro lado, la vivienda constituye una inversión, una forma de mantener riqueza, cuyo valor puede aumentar o disminuir. La experiencia reciente en el mercado inmobiliario ha puesto de manifiesto, contrariamente a las expectativas mantenidas tradicionalmente, que el precio de la vivienda puede disminuir, incluso en términos nominales, es decir, aunque no se descuente la tasa de inflación.

 

La aproximación del sistema tributario a la vivienda

 

El tratamiento fiscal de la vivienda es un factor muy importante en la elección entre las opciones de propiedad y alquiler, y también respecto a su posición como alternativa de inversión frente a instrumentos financieros. No obstante, la regulación puede ejercer una influencia igual o mayor que la de la tributación.

 

Según establece la Constitución española, nuestro sistema tributario está sustentado en el principio de capacidad económica, cuya medición se concreta con base en indicadores de renta, consumo y riqueza. Si la vivienda permite un consumo y al mismo tiempo es una forma de mantenimiento de riqueza, parece lógico que se vea afectada por los impuestos que, dentro del sistema fiscal, tengan atribuida las misiones de cubrir tales manifestaciones de la capacidad tributaria.

 

La vivienda como bien de consumo

 

Así, el IVA, como impuesto general sobre el consumo, se encarga de gravar la adquisición de la vivienda, haciendo uso del tipo impositivo reducido (10%). Al recaer sobre el precio total en el momento de la compra, esto equivale a gravar de golpe todos los servicios de consumo, de disfrute de la vivienda a lo largo del tiempo. Sin embargo, la vivienda, adicionalmente, soporta anualmente el gravamen del IBI, lo que podría entenderse como una duplicidad, salvo que se conviniese que este tributo local responde en alguna medida a los beneficios de los servicios públicos percibidos por los propietarios de los bienes inmuebles.

 

La vivienda como activo

 

Por lo que concierne al tratamiento como bien de inversión, al igual que ocurre con otros activos, la vivienda, disminuida en el valor de los préstamos asociados, forma parte del patrimonio neto de las personas físicas, que, en su caso, se verá sometido al Impuesto sobre el Patrimonio. En éste, la vivienda habitual goza de una exención de hasta un importe de 300.000 euros por declarante. En el supuesto de que, posteriormente, en un momento dado se efectúe una transmisión de la propiedad, entrarían en juego los impuestos correspondientes. El transmitente se vería afectado por el IRPF (por la variación patrimonial) y el impuesto sobre la plusvalía de los terrenos de naturaleza urbana, en tanto que el adquirente, por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, según la transmisión sea, respectuvamente, onerosa o gratuita.

 

Vivienda habitual vs segunda vivienda

 

Si pasamos al ámbito del IRPF, a diferencia de lo que sucede con la vivienda habitual, que está exonerada, es preciso computar una renta imputada por los inmuebles y viviendas (no arrendados) que estén a disposición del contribuyente. Éste debe declarar como renta un 1,1% del valor catastral, si ha sido objeto de revisión, y un 2% en caso contrario. A tenor de este último porcentaje, su aplicación implica en la práctica una revalorización del 82%.

 

La fiscalidad conjunta sobre la propiedad de la vivienda

 

Así pues, en este tipo de situaciones relativas a viviendas no habituales, nos podemos encontrar con que lo que, en el fondo, es una misma manifestación económica, basada en el acceso y la tenencia de una vivienda, se ve sometida a múltiples impuestos: IVA, IBI, IRPF e Impuesto sobre el Patrimonio.

 

Por otro lado, no puede perderse de vista que todo el proceso de promoción inmobiliaria se ve afectado por el gravamen de diferentes figuras tributarias, desde la adquisición del terreno hasta la finalización del inmueble.

 

El tratamiento fiscal del alquiler

 

Por su parte, el arrendatario de una vivienda habitual no soporta directamente ningún tributo (salvo el Impuesto sobre Transmisiones, por el contrato de arrendamiento, con una cuota de una cuantía modesta). Sin embargo, en función de cuál sea la situación que prevalezca en el mercado, el precio del alquiler reflejará los impuestos soportados formalmente por los propietarios.

 

Por lo demás, la fórmula del alquiler se ve favorecida por el tratamiento preferente del que gozan las rentas derivadas del alquiler para el arrendador. En principio, este beneficio fiscal tiende a ampliar la oferta de alquileres y a abaratar su precio en el mercado. No obstante, otros factores, de mercado o regulatorios, pueden ejercer un efecto en sentido contrario.

 

Otras interpretaciones económicas: la vivienda como activo financiero

 

Las interpretaciones expuestas no agotan, sin embargo, los enfoques que el análisis económico posibilita. Introduciendo algunos matices, una vivienda puede también ser considerada como un activo financiero, el cual produce una renta implícita. Ésta vendría dada por el ahorro del alquiler conseguido por el hecho de ser propietario de la vivienda, en lugar de tener que alquilarla a un arrendador. Cualquier activo que genera una renta periódica puede valorarse tomando como referencia el valor actualizado de la corriente de rentas futuras, mediante la utilización de una tasa de interés o de descuento. El valor obtenido aumentará si disminuye el tipo de interés, y se reducirá en caso contrario.

 

La vivienda, en el foco de las propuestas de reforma fiscal

 

En el panorama internacional, el tratamiento de la vivienda se sitúa dentro del foco de las propuestas de reforma fiscal. Hay una corriente que aboga por disminuir las cargas que gravan las transacciones y, simultáneamente, elevar las que recaen sobre la tenencia. En este contexto, la figura del impuesto sobre la tierra, considerado por muchos economistas como la mejor forma de imposición, vuelve a cobrar un inusitado protagonismo.

 

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